최근 금리가 인상하고 집값이 하락하면서 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있습니다. 특히 '빌라왕' 같은 전세사기가 수면 위로 떠오름에 따라 전세 제도의 허점이 부각되고 있습니다. 실제로 아무리 조심하더라도 작정하고 사기를 치면 피할 수 없는 것이 전세사기 같습니다.
전세금 안 돌려줄 때 절대로 하면 안되는 행동
저는 2년 전 집주인에게 집을 나갈 테니 전세보증금을 언제까지 마련해 줄 것을 요청한 적이 있습니다. 하지만 집주인은 집이 나가기 전에는 전세보증금을 돌려줄 수 없다는 답변을 주었습니다.
이 때문에 마음 고생했지만 일이 잘 풀려서 지금 있는 곳으로 이사할 수 있었습니다.
임대차계약이 끝나고 이사를 가고 싶은 경우, 법적으로 집주인이 보증금을 돌려줘야 하지만 새로운 세입자를 구하기 전에는 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 만약 집이 몇 달째 안 나가거나 당장 다른 곳으로 이사해야 하는 상황에서 이런 일을 당하면 스트레스를 받을 수밖에 없습니다.
또 다른 상황으로, 이사가려고 새 집을 계약하고 이사 당일 집주인에게 연락했을 때 집주인이 지금 당장 돈이 부족하니 우선 50%만 지급하고 나머지 절반은 일주일 후에 지급하겠다고 할 수 있습니다.
만약 집주인 말을 듣고 50%만 받고, 나머지 50%는 일주일 후에 지급하겠다는 차용증을 받고서 새 집으로 이사를 가게 되면 어떤 현상이 발생할까요?
이사를 가서 새 집으로 전입신고를 하게 되면 기존 집에서의 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 만약 기존 집주인이 악의를 가지고 세입자가 전출 나간 직후에 대출을 받고 집이 경매에 넘어가게 되면 나머지 보증금을 받지 못할 수 있습니다.
전세금 일부 또는 전부를 받지 못하고 새 집으로 이사를 가야 한다면, 먼저 기존 집에 대한 대항력을 유지하기 위해 절대로 전출을 하여 다른 곳으로 전입신고를 해서는 안 되고, 점유를 유지해야 합니다. (이사 가면서 옷가지, 운동기구 등을 남겨두고 사진 촬영을 하여 증거를 남기시기 바랍니다.)
법원에 임차권 등기명령 신청을 하고 점유를 유지하면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권 등기명령 신청을 하면 한 달 이내에 등기가 완료된다고 하므로, 임차권 등기가 완료된 후에 전출해야 합니다.
다시 위의 상황을 생각해보면, 집주인이 이사 당일에 보증금 일부만 주고 나머지는 일주일 후에 주겠다고 한다면 새 집에 걸어놓은 계약금을 포기하더라도 현재 집에서 절대로 나가서는 안 됩니다. 손해를 본 계약금에 대해서는 추후 법적 다툼을 통해 돌려받을 수 있을 것입니다.
만약 여유 자금이 있어서 현재 집에 걸려 있는 보증금을 받지 않더라도 새로 계약한 집에 계약금을 치를 수 있다고 한다면(만약 대출을 받아 새 집으로 갈 수 있다면 추후에 대출금에 대한 이자까지 기존 집주인에게 청구할 수 있다고 합니다), 새로 계약을 맡은 담당 공인중개사에게 사정을 이야기하고 임차권 등기가 완료될 때까지 이사 연기를 할 수 있는지 집주인에게 요청해줄 것을 부탁해보거나 전세권 설정을 요구해볼 수 있을 것 같습니다.
전입신고 + 확정일자 방식은 "전입신고 + 확정일자 + 점유"에 의해 효력이 유지되는 반면 전세권은 "전세권설정"으로 효력이 발생합니다. 전세권은 물권으로 채권인 주택임차권보다 훨씬 강력합니다. 전세권은 집주인의 동의가 있어야 가능하고, 계약 만료 후에 전세금을 돌려받지 못할 경우 집을 경매에 넘길 수도 있기 때문에 집주인이 동의하지 않을 수도 있습니다.
집을 보러 다닐 때, 집이 비어 있지만 옷가지나 턱걸이 기구 혹은 러닝 머신 같은 일부 짐이 있다면 임대인과 세입자 간 분쟁이 있는 집일 수 있으므로 그런 집주인과는 계약하지 않는 것이 안전할 수 있습니다.
마치며
금리가 상승하고 부동산 거품이 빠지면서 집값이 전세금보다 낮아지는 깡통전세가 속출하고 갭투자를 통한 전세사기가 매일 신문 지상에 오르내리면서 최근 월세 비율이 가파르게 증가하고 있다고 합니다. 집에 문제가 발생하더라도 월세가 전세보다는 피해를 덜 입지만 매월 나가는 월세가 큰 부담이 될 수 있습니다.
전세계약을 하는 경우 HUG 전세보증보험 등 전세보증보험을 든다면 조금 안심할 수 있으리라 생각됩니다. 계약 전에 보증보험에 가입이 가능한지 확인하고, 전세대출을 받는 경우에도 보증보험 가입이 가능한지 문의하면 좋을 듯 합니다.
HUG 전세보증보험 가입 방법에 대한 다음 영상을 참고해보세요.
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